명도소송 절차와 기간

[한 줄 요약] 명도소송은 임대차 종료·해지 후에도 나가지 않는 임차인이나 무단 점유자를 상대로 건물 인도를 구하는 소송으로, 소 제기 전 점유이전금지 가처분을 해 두어야 판결 후 다른 점유자로 바뀌어도 집행할 수 있고, 판결 확정 후 집행관의 인도 집행으로 마무리되며 통상 6개월에서 1년이 걸립니다. 해지 사유는 주택 2기·상가 3기 차임 연체, 무단 전대, 용도 위반 등이고 임차인의 계약갱신요구권·권리금 회수 기회 보장이 항변 사유가 되며, 임대인이 단전·단수나 강제 퇴거 같은 자력구제를 하면 형사 처벌됩니다.

이 글은 계약이 끝났거나 차임을 연체한 임차인이 나가지 않아 건물을 돌려받아야 하는 임대인, 또는 명도 청구를 받은 임차인이 읽으면 도움이 됩니다.

명도소송 | 개념과 청구 근거
명도소송은 부동산의 점유자에게 인도를 구하는 소송으로, 법률상 명칭은 건물인도청구입니다. 임대차 종료 후 임차인이 계속 점유하면 임대차계약 종료에 따른 반환 청구(민법 제618조·제654조)와 소유권에 기한 반환 청구(제213조)가 근거가 되고, 계약 관계 없는 무단 점유자에게는 소유권에 기한 청구가 근거입니다.
명도는 판결 없이 임의로 할 수 없습니다. 임대인이 열쇠를 바꾸거나 짐을 빼거나 단전·단수를 하면 주거침입·재물손괴·업무방해로 처벌되고 손해배상 책임도 지므로, 점유자가 자진하여 나가지 않으면 소송과 집행 절차를 거쳐야 합니다.

명도소송 | 해지 사유와 임차인의 항변
명도 청구의 전제인 임대차 종료·해지 사유와 임차인의 항변은 아래 표와 같습니다.
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종료·해지 사유 | 근거
기간 만료(갱신거절 통지 적법) | 주택임대차보호법 제6조, 상가임대차보호법 제10조
주택 임차인의 2기 차임 연체 | 민법 제640조
상가 임차인의 3기 차임 연체 | 상가임대차보호법 제10조의8
무단 전대·양도 | 민법 제629조
용도 위반·목적물 파손 | 계약 위반 해지
임대인 실거주(주택 갱신 거절 사유) | 주택임대차보호법 제6조의3
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임차인 항변 | 내용
계약갱신요구권 | 주택 1회(2년), 상가 10년 범위 내 갱신 요구, 정당 사유 없는 거절 불가
연체 해소 | 소송 전 연체액 변제 시 해지 효력 다툼(해지 통지 후 변제는 원칙 무효)
권리금 회수 기회 | 상가 임차인의 신규 임차인 주선 방해 시 손해배상(명도 자체 저지는 불가)
동시이행 | 보증금 미반환 시 인도 거절
유익비·필요비 | 상환 청구
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주택 임차인의 갱신요구권은 계약 만료 6개월~2개월 전에 행사해야 하고, 임대인은 실거주 등 법정 사유가 있어야 거절할 수 있습니다. 상가 3기 연체는 연체액 합계가 3개월분에 이르면 되고 연속일 필요는 없습니다.

명도소송 | 절차 흐름과 기간
명도소송은 준비, 가처분, 소송, 집행의 순서로 진행됩니다. 아래 표는 흐름과 기간입니다.
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단계 | 내용 | 기간
해지·종료 통지 | 내용증명으로 해지·갱신거절 통지, 명도 요구 | —
점유이전금지 가처분 | 소 제기 전 신청, 집행관이 현장 고지·집행 | 2~4주
소 제기 | 건물인도 청구(연체 차임·부당이득 병합) | —
송달·답변 | 피고 송달, 무변론 판결 또는 변론 | 1~3개월
변론·판결 | 쟁점 있으면 수회 변론, 조정 시도 | 3~6개월
확정·집행문 | 판결 확정 또는 가집행, 집행문 부여 | 2~4주
강제집행 | 집행관 인도 집행 신청, 계고 후 집행 | 1~2개월
총 기간 | — | 6개월~1년
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피고가 소재 불명이면 공시송달로 진행되고, 다투지 않으면 무변론 판결로 빨라집니다. 판결에 가집행 선고가 붙으면 확정 전에도 집행할 수 있습니다.

명도소송 | 점유이전금지 가처분과 강제집행
가처분과 집행은 명도의 실효성을 정합니다. 아래 표는 정리입니다.
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항목 | 내용
점유이전금지 가처분 | 소송 중 점유자가 바뀌어도 판결 효력이 미치도록 점유 현상 고정, 집행관이 현장에서 고시
가처분 없이 소송 | 판결 후 점유자가 바뀌면 새 점유자 상대로 다시 소송 필요
강제집행 신청 | 관할 법원 집행관에게 인도 집행 신청, 집행 비용 예납
계고 | 집행관이 현장 방문하여 자진 인도 기한(통상 2~4주) 고지
본집행 | 집행관·노무자가 짐 반출, 점유자 퇴거, 잠금 교체
유체동산 | 반출한 짐은 보관 후 경매·처분, 비용은 채무자 부담
비용 | 집행 비용(노무·운반·보관)은 임대인이 예납 후 임차인에게 청구
연체 차임·부당이득 | 별도 금전 집행(보증금 공제 후 잔액 청구)
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집행 현장에서 점유자가 저항하면 집행관이 경찰 원조를 요청하며, 임대인이 직접 물리력을 쓰는 것은 금지됩니다.

명도소송 | 법원은 이 지점을 봅니다
법원은 명도소송에서 해지의 적법성을 먼저 봅니다. 해지 통지가 도달했는지, 연체 요건(2기·3기)이 충족되었는지, 갱신거절이 기간 내 정당 사유로 이루어졌는지가 판단되며, 요건이 하나라도 빠지면 청구가 기각되고 처음부터 다시 해야 합니다. 임차인이 갱신요구권을 적법하게 행사했다면 임대인의 실거주 등 거절 사유의 진정성이 심리됩니다.
명도 분쟁은 형사 사건으로 번지는 대표적 영역입니다. 임대인이 단전·단수·출입 차단·짐 반출을 하면 업무방해·재물손괴·주거침입으로 처벌되고, 임차인이 명도 후에도 열쇠를 반환하지 않거나 시설을 훼손하면 재물손괴·권리행사방해가 문제됩니다. 수사기관은 계약상 권리의 유무와 무관하게 실력 행사 자체를 봅니다.
상가 명도에서 법원은 권리금 회수 기회 보장 문제를 함께 봅니다. 임차인이 신규 임차인을 주선했는데 임대인이 정당 사유 없이 거절했다면 명도는 인용되더라도 임대인이 권리금 상당의 손해배상 책임을 지므로, 명도와 손해배상이 하나의 사건에서 함께 다투어집니다.

명도소송 | 임대인·임차인 체크리스트
입장별 확인 항목입니다.
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입장 | 체크 항목
임대인 | 해지·갱신거절 사유와 통지 시기·방법(내용증명) 확인
임대인 | 점유이전금지 가처분 먼저, 소장에 연체 차임·부당이득 병합
임대인 | 자력구제(단전·단수·짐 반출·열쇠 교체) 절대 금지
임대인 | 판결 후 집행 신청, 집행 비용 예납, 보증금 정산
임차인 | 갱신요구권 행사 여부·기간, 해지 요건 충족 여부 검토
임차인 | 연체 해소·보증금 미반환 동시이행 항변
임차인 | 상가 권리금 회수 기회 주장, 유익비 청구
임차인 | 집행 계고 후 자진 인도 협의(비용 절감), 시설 훼손 금지
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명도소송 | 변호사 조력이 필요한 이유
명도소송은 해지 요건 하나로 기각되어 수개월을 잃을 수 있고, 가처분 없이 소송하면 판결이 무용해지며, 임대인의 성급한 자력구제는 형사 사건이 됩니다. 절차의 순서와 요건을 정확히 갖추는 것이 기간을 정합니다.
메가엑스는 명도소송의 해지 통지부터 가처분·소송·집행까지 대리하고, 명도 분쟁에 따른 형사 문제도 함께 다룹니다. 임차인이 나가지 않거나 명도 청구를 받았다면 상담을 권하며, 수임료는 정찰제로 안내합니다.