전세사기 처벌과 임차인 대응

[한 줄 요약] 전세사기는 임대인이 보증금을 돌려줄 능력이 없음을 알면서 임대차 계약을 체결하고 보증금을 받는 사기로, 형법 제347조가 적용되고 피해액 5억 원 이상은 특정경제범죄법으로 가중되며 명의를 빌려준 바지 임대인·공모한 공인중개사·감정평가사도 공범으로 처벌됩니다. 피해 임차인은 전세사기피해자법에 따라 피해자 결정을 받으면 경·공매 유예, 우선매수권, 저리 대출, 공공임대 등을 지원받고, 형사 고소와 별도로 임차권등기·보증금 반환 소송·경매를 진행해야 합니다.

이 글은 보증금을 돌려받지 못하고 있는 임차인, 또는 전세사기 관여 혐의로 조사받게 된 임대인·중개사가 읽으면 도움이 됩니다. 2026년 10월 2일 시행 개정 형사소송법(공소청 체제)을 기준으로 작성되었습니다.

전세사기 처벌 | 법적 개념과 유형
전세사기는 임대인이 보증금 반환 능력이 없음을 알면서 이를 숨기고 임대차 계약을 체결하여 보증금을 편취하는 사기입니다. 단순히 집값 하락으로 보증금을 못 돌려주는 것은 민사 채무불이행이고, 계약 당시부터 반환 의사·능력이 없었음이 입증되어야 사기가 됩니다. 아래 표는 유형입니다.
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유형 | 내용
깡통전세 조직형 | 매매가 이상의 전세보증금으로 무자본 매입을 반복, 바지 임대인 명의
이중 계약 | 같은 집을 여러 임차인과 계약
신탁 부동산 | 신탁 등기된 집을 수탁자 동의 없이 임대
근저당 은폐 | 선순위 담보 존재를 숨기거나 계약 직후 대출
중개사 공모 | 시세·권리 관계 허위 안내, 계약서 조작
감정평가 조작 | 보증보험 가입 목적으로 감정가 부풀림
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2022년 이후 대규모 조직형 전세사기가 사회 문제가 되면서 2023년 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법이 제정되었고, 형사 처벌과 피해 지원이 함께 정비되었습니다.

전세사기 처벌 | 관여자별 죄명과 법정형
관여자별 죄명과 법정형은 아래 표와 같습니다.
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관여자 | 죄명 | 법정형
실질 임대인·조직 총책 | 사기, 특경법 사기, 범죄단체조직 | 10년 이하 징역, 5억 원 이상 3년 이상, 50억 원 이상 무기 또는 5년 이상
바지 임대인(명의 대여) | 사기 공범 또는 방조 | 인식에 따라 정범 형 또는 감경
공인중개사(공모) | 사기 공범, 공인중개사법 위반 | 사기의 형, 자격 취소
중개보조원 | 사기 공범·방조, 공인중개사법 위반 | —
감정평가사(조작) | 사기 공범, 감정평가법 위반 | —
매물 알선·분양업자 | 사기 공범 | —
부동산실명법 위반 | 명의신탁 | 5년 이하 징역 등
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조직형 전세사기는 피해 합계가 수백억 원에 이르는 경우가 많아 특정경제범죄법 50억 원 이상 구간이 적용되고, 실무에서 총책에게 10년 이상의 중형이 선고된 사례가 있습니다.

전세사기 처벌 | 편취 고의의 판단
전세사기의 핵심 쟁점은 계약 당시 반환 의사·능력의 부존재입니다. 아래 표는 판단 정황입니다.
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사기 인정 방향 | 민사 채무불이행 방향
매매가보다 높은 전세가로 무자본 매입 반복 | 정상 시세 계약, 자기 자본 투입
수십~수백 채 동시 보유, 반환 자력 없음 | 소수 주택, 반환 계획 존재
바지 임대인 명의 사용, 명의인 무자력 | 실소유자 명의
계약 직후 근저당 설정·소유권 이전 | 계약 후 사정 변경(가격 하락 등)
보증보험 가입 불가 사실 은폐 | 보험 가입 안내
중개사·컨설팅 수수료 과다 | 정상 중개
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임대인이 여러 채를 보유하고 있다는 사실만으로 사기가 되지는 않으며, 무자본 갭투자 구조와 반환 불가능성의 인식이 자금 흐름과 매입 경위로 입증되어야 합니다.

전세사기 처벌 | 피해 임차인의 지원 제도와 민사 절차
피해 임차인은 특별법 지원과 민사 절차를 병행합니다. 아래 표는 정리입니다.
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구분 | 내용
피해자 결정 | 국토부 전세사기피해지원위원회에 신청, 요건(대항력·확정일자, 다수 피해, 임대인 사기 의도 등) 심사
경·공매 유예·정지 | 피해 주택 경매 유예, 우선매수권 부여
공공임대 | LH 매입 후 공공임대로 계속 거주(2024 개정)
금융 지원 | 저리 전세대출·경락자금 대출, 기존 대출 만기 연장
긴급 주거 | 임시 거처 제공
임차권등기 | 이사 전 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권 유지
보증금 반환 소송 | 임대인 상대 반환 청구, 지급명령
경매 신청 | 확정판결로 강제경매, 우선변제권으로 배당
보증보험 | HUG 등 가입 시 보증금 대위 청구
형사 배상명령·민사 | 관여자 상대 손해배상
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특별법은 한시법으로 적용 기한이 연장되어 왔으므로 신청 시점의 유효 기간을 확인해야 합니다. 대항력·확정일자·우선변제권이 회수의 전제이므로 계약 시부터 갖추어야 합니다.

전세사기 처벌 | 수사기관은 이 지점을 봅니다
수사관은 전세사기 사건에서 임대인의 주택 보유 구조와 자금 흐름을 먼저 봅니다. 등기부로 보유 주택 수와 매입 시기, 보증금으로 매입 대금을 충당했는지, 바지 임대인에게 명의 대여 대가가 지급되었는지를 확인하고, 다수 피해자를 병합하여 조직 구조를 그립니다. 피해자 한 명의 고소가 수백 명 사건으로 확장되는 구조입니다.
중개사·감정평가사에 대해서는 공모 여부를 봅니다. 시세를 알면서 허위 안내했는지, 수수료 외 별도 대가를 받았는지, 조직과의 연락 기록이 있는지가 공범 판단의 근거이며, 단순 과실은 공인중개사법상 책임에 그칩니다. 바지 임대인은 명의 대여의 인식과 대가로 공범 여부가 정해집니다.
개정 체제에서 대규모 조직형 전세사기는 중대범죄수사청이, 개별 사건은 경찰이 수사하며 검사는 기록으로 판단합니다. 피해 임차인은 고소와 함께 피해자 결정 신청·임차권등기를 즉시 진행해야 하고, 관여 혐의를 받는 임대인·중개사는 반환 의사·정상 중개 자료를 경찰 조사에서 제출해야 합니다.

전세사기 처벌 | 임차인 체크리스트
보증금 미반환 상황에서 임차인이 확인할 항목입니다.
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단계 | 체크 항목
계약 시 | 등기부 선순위 확인, 전입·확정일자, 보증보험 가입
미반환 인지 | 임대인 보유 주택·경매 여부 확인, 다른 피해자 확인
즉시 | 임차권등기명령 신청(이사 전), 내용증명
형사 | 경찰 고소(사기), 피해자 모임 공동 대응
지원 | 전세사기피해자 결정 신청, 경매 유예·우선매수·대출·주거 지원
민사 | 보증금 반환 소송·지급명령, 경매 신청·배당 요구
보증보험 | 가입 시 보증 이행 청구
회수 | 관여자 상대 배상명령·손해배상
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전세사기 처벌 | 변호인 조력이 필요한 이유
전세사기는 형사 고소, 특별법 지원 신청, 임차권등기·소송·경매라는 세 갈래 절차를 동시에 진행해야 회수 가능성이 생기고, 사기와 민사 채무불이행의 경계 판단이 형사 절차의 방향을 정합니다.
메가엑스는 전세사기 피해 임차인의 고소·지원 신청·민사 절차를 함께 설계하고, 임대인·중개사의 관여 혐의 방어도 다룹니다. 보증금을 돌려받지 못하고 있다면 상담을 권하며, 형사 사건 수임료는 정찰제로 안내합니다.