전세 만기가 지났는데 집주인이 새 세입자가 구해지면 보증금을 주겠다며 반환을 미룹니다, 이사를 가야 하는데 보증금은 어떻게 받나요

'이사를 가면 보증금을 못 받게 되느냐'는 질문에 답부터 드리겠습니다. 아무 조치 없이 이사하면 그렇게 될 수 있습니다. 그러나 이사 전에 한 가지 절차를 밟으면 이사 후에도 권리가 유지되고, 그 절차가 임차권등기명령입니다. 이 사안에서 가장 급한 것이 그것이고, 순서대로 설명드리겠습니다.

먼저 법적 위치입니다. 만기 3개월 전에 갱신 거절을 통지했으므로 임대차는 만기에 종료되었고, 임대인은 그때 보증금을 반환할 의무가 있습니다. '새 세입자가 들어와야 준다'는 것은 임대인의 사정이지 법적 조건이 아니고, 새 세입자를 구해줄 의무도 임차인에게 없습니다. 임대인이 보증금 반환을 지체하고 있는 상태이며, 임차인은 보증금을 받을 때까지 집을 비워줄 의무가 없습니다(동시이행).

임차권등기명령을 설명드리겠습니다. 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임대차가 종료된 뒤 보증금을 받지 못한 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 등기가 이루어지면 이사(전출)를 하더라도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 임차인의 대항력과 우선변제권은 주택의 점유와 전입신고를 요건으로 하므로, 등기 없이 이사하면 그 요건이 사라져 이후 경매 등에서 순위를 잃습니다. 임차권등기명령은 임대인의 동의 없이 임차인 단독으로 신청하고, 통상 2~3주 안에 등기가 이루어지며, 등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 이사하셔야 합니다. 발령이 다음 달이라면 지금 신청해야 시간이 맞습니다. 등기 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.

보증금 반환 절차를 설명드리겠습니다. 임차권등기 후에도 임대인이 반환하지 않으면 보증금 반환 청구 소송(또는 지급명령)을 제기하고, 판결로 임대인의 재산에 강제집행하거나 해당 주택을 경매하는 절차로 갑니다. 지연 이자는 임대차 종료 후 보증금 반환 지체에 대해 민법상 이자(연 5%)를 청구할 수 있고, 소장이 송달된 다음 날부터는 소송촉진법에 따른 연 12%의 지연손해금이 적용됩니다. 임대인이 '돈이 묶여 있다'고 하더라도 이 이자는 발생하므로, 그 점을 임대인에게 알리는 것이 반환을 재촉하는 효과가 있습니다.

지금 하실 일을 설명드리겠습니다. 첫째, 임차권등기명령을 오늘 신청하십시오. 임대차계약서, 갱신 거절 통지 자료, 만기 후 반환 요구 기록이 필요합니다. 둘째, 임대인에게 내용증명으로 보증금 반환을 청구하고 반환 지연 시 이자와 법적 절차를 안내하십시오. 셋째, 등기 완료 후 이사하되, 열쇠 반환과 명도 시점을 임대인과 서면으로 정리하고, 보증금을 받기 전에 집을 완전히 비우는 문제는 동시이행 관계를 고려해 정하십시오. 넷째, 반환이 안 되면 지급명령이나 소송을 제기하십시오.

임대차 실무의 관점에서 설명드리겠습니다. 이 유형에서 임차인이 가장 많이 하는 실수는 임대인의 말을 믿고 등기 없이 이사하는 것이고, 그 순간 보증금 회수는 훨씬 어려워집니다. 임대인이 사기가 아니라 자금이 묶인 것이라면 임차권등기와 내용증명만으로 반환이 이루어지는 경우가 많고, 그렇지 않더라도 등기가 있으면 경매에서 순위가 보전됩니다. 새 집 계약금이 걸려 있다는 사정은 이 절차를 늦출 이유가 아니라 서두를 이유입니다.