전세 만기가 됐는데 집주인이 연락을 끊었고 집에 근저당이 잔뜩 잡혀 있습니다, 전세 사기로 고소할 수 있나요? 보증금은 어떻게 되나요

계약 당시에는 없던 근저당이 여러 건 설정되고, 집주인 명의 주택이 수십 채이며, 같은 건물의 다른 세대도 같은 상황이라면, 이는 개인의 자금 사정 악화가 아니라 조직적 전세 사기의 전형적 구조입니다. 형사 고소와 보증금 회복은 별개의 경로이고, 두 가지를 동시에 시작해야 합니다. 순서대로 설명드리겠습니다.

먼저 사기 성립입니다. 전세 사기에서 사기죄(형법 제347조)가 인정되려면 계약 당시 임대인이 보증금을 반환할 의사나 능력이 없으면서 이를 숨기고 계약했다는 점이 입증되어야 합니다. 임대인이 다수 주택을 보증금으로 매입하는 이른바 무자본 갭투자 구조였고, 계약 후 근저당을 설정해 반환 능력을 스스로 없앴으며, 다수 임차인에게 같은 방식으로 계약했다면 계약 당시부터 반환 능력이 없었다는 점이 추단됩니다. 여기에 공인중개사나 바지 임대인이 관여했다면 그들도 공범으로 문제됩니다. 이 유형은 실제로 대규모 형사 사건으로 처리되어 왔고, 고소는 가능합니다.

그러나 정직하게 말씀드리면, 형사 고소로 임대인이 처벌되더라도 그 자체로 보증금이 돌아오지는 않습니다. 보증금 회복은
민사와 특별법의 경로로 진행됩니다. 첫째, 임차권등기명령입니다. 만기 후 보증금을 받지 못한 상태에서 이사해야 할 경우 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 법원에 임차권등기명령을 신청하십시오. 이것을 하기 전에 이사하면 권리를 잃습니다. 둘째, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 피해자 인정 신청입니다. 국토교통부에 신청해 피해자로 결정되면 경매 시 우선매수권, 경·공매 유예, 저리 대출 전환, 긴급 주거 지원 등을 받을 수 있습니다. 대출로 넣은 보증금이라면 대출 전환과 상환 유예 지원이 특히 중요하니 이 신청을 서두르십시오. 셋째, 보증금 반환 청구 소송과 함께 임대인의 다른 재산에 대한 가압류를 검토하십시오. 다수 피해자가 있는 경우 재산은 빠르게 사라지므로 시점이 중요합니다.

경매에 대해 설명드리겠습니다. 근저당권자가 경매를 신청하면 절차가 진행되지만, 확정일자와 전입신고를 갖춘 임차인은 우선변제권이 있고 선순위 여부에 따라 배당을 받습니다. 계약 당시 근저당이 없었다면 임차인이 선순위일 가능성이 높고, 특별법상 피해자로 인정되면 경매를 유예하거나 우선매수권으로 직접 낙찰받는 선택지가 열립니다. 즉 경매가 들어온다고 곧바로 나가야 하는 것은 아니며, 대항력이 있으면 낙찰자에게도 보증금을 주장할 수 있습니다.

지금 당장 하실 일을 설명드리겠습니다. 첫째, 이사하지 마시고 전입과 점유를 유지하십시오. 둘째, 등기부등본, 임대차계약서, 확정일자·전입신고 자료, 임대인과의 연락 기록, 근저당 설정 시점의 등기부를 확보하십시오. 셋째, 같은 건물 피해자들과 연락해 피해 현황을 정리하고 함께 고소하십시오. 다수 피해자의 집단 고소는 수사의 우선순위를 올리고 조직 구조를 드러냅니다. 넷째, 특별법 피해자 인정 신청과 임차권등기명령 신청을 병행하십시오.

수사 실무의 관점에서 설명드리겠습니다. 전세 사기 수사에서 핵심은 임대인의 주택 취득 구조와 자금 흐름이고, 피해자들이 각자의 계약서와 등기부 변동 시점을 모아 제출하면 그 구조가 빠르게 드러납니다. 고소장에는 '못 받았다'가 아니라 '계약 당시 반환 능력이 없었다는 정황'이 담겨야 하고, 근저당 설정 시점과 다수 주택 보유 사실이 그 정황입니다.

빚만 남는다는 두려움이 현실이 되지 않게 하는 절차들이 특별법에 마련되어 있고, 그 절차의 첫 조건은 이사하지 않고 권리를 유지하는 것입니다.