전세계약이 끝났는데 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 해야 하나요?

임대차계약이 적법하게 종료됐다면 임대인은 원칙적으로 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다. 집주인이 “다음 세입자의 보증금을 받아야 돌려줄 수 있다”고 말하는 경우가 흔하지만, 새로운 임차인이 구해지지 않았다는 사정만으로 기존 임차인에 대한 보증금 반환의무가 없어지는 것은 아닙니다.

다만 전세보증금을 받지 못한 상태에서 아무런 조치 없이 먼저 이사를 하거나 전입신고를 옮기는 것은 주의해야 합니다. 임차인의 대항력이나 우선변제권과 관련된 문제가 발생할 수 있기 때문입니다. 이런 경우에는 사전에 임차권등기명령 등의 절차를 검토한 후 이사 여부를 결정하는 것이 안전할 수 있습니다.

집주인이 보증금 지급을 계속 미룬다면 우선 내용증명을 통해 임대차 종료 사실과 보증금 반환을 정식으로 요구할 수 있습니다. 그 이후에도 지급하지 않는다면 지급명령이나 전세보증금 반환청구소송을 고려할 수 있습니다.

또한 단순히 승소판결을 받는 것만으로 끝나지 않을 수 있습니다. 해당 주택에 이미 금융기관의 근저당권이나 압류가 설정돼 있거나 집주인이 다른 채무를 많이 부담하고 있다면 실제 회수 가능성을 따져봐야 합니다. 따라서 등기부등본을 확인하여 선순위 권리관계를 파악하는 것이 중요합니다.

집주인이 다른 부동산이나 예금 등을 가지고 있고 이를 처분할 가능성이 있다면 가압류 등 보전처분도 검토할 수 있습니다. 보증금 규모가 큰 경우에는 소송 전부터 집주인의 자력과 권리관계를 종합적으로 살펴봐야 합니다.

전세보증금 문제는 계약 종료만 확인한다고 해결되는 것이 아니라 대항력 유지, 임차권등기, 보증금 반환청구, 가압류, 강제집행​이 서로 연결될 수 있는 사건입니다.

메가엑스 법률사무소는 전세계약서, 등기부등본, 전입·확정일자, 임대인 재산상황 등을 종합적으로 검토하여 임차인의 권리를 보호하고, 필요하다면 임차권등기명령부터 전세보증금 반환소송, 가압류 및 강제집행까지 단계별 대응을 지원할 수 있습니다.